נכתב על ידי עו"ד (רו"ח) אליאור בר חן
בשנים האחרונות ענף המלונאות והאירוח בישראל ידע עליות וירידות חדות מאוד. אלה נבעו, בין היתר, ממשבר הקורונה שפקד אותנו לפני שנים בודדות ומהמצב הביטחוני שפוקד את המדינה בשנים האחרונות. כל אלה יצרו מציאות שבה אנשים פרטיים המסווגים כ"עוסק" לצרכי חוק מע"מ, החלו להשתמש לתקופות מסוימות בדירות מגוריהם לצרכי אירוח.
כידוע, הכנסות האירוח שמפיקים אותם עוסקים מהוות עסקאות החייבות במע"מ (בין אם מדובר בעסקה החייבת במע"מ בשיעור מלא כשמדובר באירוח של תושב ישראל, ובין אם בעסקה החייבת במע"מ בשיעור אפס, כשמדובר באירוח של תייר).
ואז, עולה השאלה, מה קורה כאשר העוסק מחליט למכור את דירת המגורים, שבחלק מהתקופות שימשה לצרכי מגוריו ובחלק מהתקופות שימשה לצרכי אירוח של אחרים?
החלופה הראשונה להגדרת "עסקה" שבסעיף 1 לחוק מע"מ קובעת כך: "מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד;" המונח "ציוד" גם הוא מוגדר בסעיף 1 לחוק מע"מ כך: "נכס ששימש, משמש או נועד לשמש, לעוסק בעסקיו, ואין מכירתו מעיסוק העוסק;"
כלומר, כאשר עוסק מוכר את דירת המגורים ששימשה בעסקו לצרכי אירוח (גם אם לתקופות קצובות) — מכירה זו נחשבת לכאורה ל"מכירת ציוד" ועונה להגדרת "עסקה".
תקנה 15 לתקנות מע"מ, אשר תוקנה מכוח סעיף 44 לחוק מע"מ, שעניינה "מס תשומות בדירת מגורים" קובעת כך: "עוסק לא יהא רשאי לנכות מס תשומות על רכישת דירת מגוריו או על בנייתה, כולה או מקצתה, ולא את מס התשומות על השירותים שקיבל לצורך רכישתה או בנייתה אם הדירה משמשת או תשמש גם כמקום עסקו."
לכן, על פי הדין, עוסק לא זכאי לנכות את מס התשומות ששילם עבור רכישת דירת מגוריו או בנייתה, אם דירת המגורים משמשת אותו גם כמקום עסקו.
להשלמת התמונה, סעיף 31(4) לחוק מע"מ קובע כי "מכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה או היבוא לנכות את מס התשומות בשל רכישתו או יבואו…" תהא פטורה ממע"מ.
יוצא אם כך, כי מצד אחד, מס תשומות ששילם עוסק עבור רכישת דירת המגורים ששימשה הן למגוריו והן כמקום עסקו — לא ניתן לניכוי על פי הדין. מצד שני, מכירת דירת המגורים כאמור תהא פטורה ממע"מ בהתאם לסעיף 31(4) לחוק.
מקרה דומה נבחן לפני מספר שנים בע"מ 58730-12-13 שלום חנוך נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב 1. באותו העניין, רכש המערער (המסווג כ"עוסק" לצרכי חוק מע"מ) בית אבן הבנוי בסגנון ישן בעיר צפת. למשך מספר חודשים הופעל הבית כ"צימר" בן 3 יחידות שונות, ולעיתים שימש הבית למגוריהם של בני משפחתו של המערער. לימים, החליט המערער למכור את הבית.
בית המשפט קבע כי מכירת הבית היא בבחינת "מכירת ציוד", המהווה "עסקה" לצרכי חוק מע"מ. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי מאחר שהבית שימש הן כמקום לינה לבני משפחתו של המערער והן כמקום אירוח, מס התשומות ששולם עבור רכישת הבית אינו ניתן לניכוי לפי הוראות תקנה 15 לתקנות מע"מ, ומכירת הבית נכנסת תחת תחולתו של סעיף 31(4) לחוק מע"מ ופטורה ממע"מ.
לדעתי, לא תמיד מקרה אחד דומה במאפייניו למקרה אחר, ויש לבחון כל מקרה לגופו. לכן, במקרים בהם עוסק מוכר דירת מגורים ששימשה בחלק מהתקופות לצרכי מגוריו ובחלק מהתקופות כמקום עסקו, מומלץ מאוד לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מתאים. לשם כך, ובמידת הצורך, משרדנו ישמח ללוות ולסייע בנושא.
הכתוב לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב. בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.