נכתב על ידי עו"ד (רו"ח) אליאור בר חן
חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 מטיל מע"מ, בין היתר, על "עסקה" בישראל. הגדרת "עסקה" מונה שלוש חלופות, כאשר החלופה השלישית היא "עסקת אקראי". הגדרת "עסקת אקראי" מונה גם היא שלוש חלופות, כאשר החלופה השנייה קובעת כך: "מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט דירת מגורים, למלכ"ר, או למוסד כספי;"
כלומר, כאשר אדם פרטי (כזה שאיננו עוסק, מלכ"ר, או מוסד כספי) מוכר מקרקעין לעוסק, מכירה כזו נחשבת לכאורה ל"עסקת אקראי" בהתאם לחלופה השנייה להגדרת "עסקת אקראי" כאמור.
בהחלט יכולים להיות מצבים שבהם אדם פרטי שיש לו תיק "עוסק" ברשויות מע"מ (למשל עורך דין, רואה חשבון וכו'), רוכש נכס מקרקעין (למשל דירת מגורים) מאדם פרטי אחר, ומכירה כזו לא תיחשב ל"עסקת אקראי" החייבת במע"מ, וזאת מהסיבה שהרוכש רכש את המקרקעין ב"כובעו הפרטי" ולא במסגרת עסקו.
אך מה הדין כאשר חברה בע"מ המסווגת כ"עוסק" לצרכי חוק מע"מ (ולא בענף המקרקעין) רוכשת נכס מקרקעין לצרכי השקעה מאדם פרטי — האם רכישה כזו נחשבת ל"עסקת אקראי" לפי חוק מע"מ?
שאלה זו נדונה לאחרונה בע"מ (מרכז) 27808-10-21 רזאל (ע.צ.) סוכנויות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף רחובות (פורסם בנבו, 30.8.25).
בפסק הדין נדון עניינה של חברה שעיקר עיסוקה הוא בענף הביטוח ובהשכרת משרדים. בשנת 2014 רכשה החברה מאדם פרטי קרקע המיועדת למגורים. בעל המניות של החברה טען כי תחילה ייעד את הקרקע לבניית בית המגורים שלו ושל בני משפחתו, אולם בסופו של דבר החליטו בני המשפחה שלא לעשות כן והקרקע נותרה ריקה בדיוק כפי שנרכשה.
בגין רכישת הקרקע החברה לא הוציאה חשבונית מס עצמית וזאת מהסיבה שלטענתה, רכישת הקרקע לא נעשתה במסגרת עיסוקה כ"עוסק" לצרכי מע"מ, אלא למטרות השקעה ארוכת טווח ולכן, טענה החברה כי רכישת הקרקע איננה נחשבת ל"עסקת אקראי" לצרכי מע"מ ואינה חייבת במע"מ.
בסוף שנת 2019, כעבור כחמש וחצי שנים ממועד רכישתה, מכרה החברה את הקרקע לאדם פרטי אחר.
רשויות מע"מ ראו במכירת הקרקע כ"עסקה" החייבת במע"מ ובהתאם חייבו את החברה בשומת מס עסקאות. מנגד, טענה החברה, בין היתר, שמכירת הקרקע איננה "עסקה" החייבת במע"מ מאחר שאין עיסוקה של החברה במכירת מקרקעין, ומכאן ערעורה של החברה.
בית המשפט המחוזי קיבל הערעור וקבע כי אין לראות במכירת הקרקע "עסקה" החייבת במס בידי החברה, שכן עסקי החברה אינם כוללים מכירת מקרקעין ומדובר במכירה בעלת גוון הוני ולא עסקי. בית המשפט ביצע הבחנה ברורה בין פעילותה של החברה בתחום השכרת המשרדים לבין מכירת הקרקע. כך עולה מפסיקתו של כב' השופט א' גורמן: "קיומן של עסקאות השכרה, אין בו די כדי להחשיב מכירת מקרקעין כחלק מאותה פעילות עסקית."
לדעתי, השלכות פסק הדין עמוקות עוד יותר, מעבר לקביעתו של בית המשפט לפיה מכירת הקרקע איננה "עסקה" החייבת במע"מ. בית המשפט בקביעתו סתר עמדה מאוד ברורה וארוכת שנים של רשויות מע"מ, לפיה כאשר חברה בע"מ המסווגת כ"עוסק" לצרכי מע"מ רוכשת נכס מקרקעין מאדם פרטי (גם אם מדובר בנכס שנרכש לצרכי השקעה ואין עיסוקה של החברה בענף המקרקעין) — רכישת המקרקעין מהווה "עסקת אקראי" ועל החברה הרוכשת להפיק חשבונית מס עצמית ולשלם את המס הכלול בה. במקרים בהם נכס המקרקעין לא צפוי לשמש לעסקאות החייבות במס — עמדת רשויות מע"מ היא כי המס הכלול בחשבונית המס העצמית לא ניתן לניכוי. ראו לעניין זה החלטת מיסוי 6637/14 שכותרתה "החבות במע"מ של רכישת דירת מגורים ע"י חברה שלא עוסקת בענף המקרקעין והשכרתה לבעל המניות — החלטת מיסוי בהסכם".
עמדת זו של רשויות מע"מ התבססה על הקביעה שכל מה שחברה עושה במסגרת פעילותה, לרבות רכישות של נכסי מקרקעין לצרכי השקעה, נעשה לשם קידום מפעלה ופעילותה העסקית ולכן, רכישת מקרקעין שמבוצעת על ידי חברה היא רכישה המבוצעת במהלך עסקיה ובכובעה כ"עוסק".
בפסק הדין, בית המשפט קבע בצורה ברורה שבהחלט ייתכנו מקרים שבהם חברה בע"מ תרכוש מאדם פרטי נכס מקרקעין לצרכי השקעה והרכישה לא תיחשב ל"עסקת אקראי" לצרכי מע"מ ולא תהא חייבת במע"מ, מהסיבה שרכישת המקרקעין לא נעשתה במהלך עסקיה של החברה. כך עולה מפסיקתו של בית המשפט: "אם אין הדבר כך והרכישה היא רכישה הונית של מקרקעין להשקעה, הרי שאין המדובר במי שרוכש את המקרקעין בכובעו כעוסק — וממילא אין מדובר בעסקת אקראי ולא חלה תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף."
לטעמי, מדובר בפסיקה חשובה ומאוד משמעותית, בעלת השלכות רוחביות. לכן, במקרים שבהם חברה המסווגת כ"עוסק" (ולא בענף המקרקעין) רוכשת מאדם פרטי נכס מקרקעין לצרכי השקעה, מומלץ מאוד לקבל ייעוץ משפטי מתאים.
הכתוב לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב. בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.